등기부등본 보는법 기초편. 토지등기, 건물등기, 집합건물등기의 차이점과 구분등기 뜻
부동산을 분석하는 데 있어 가장 기본이 되는 서류들에는 등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획원, 임야도, 지적도 등이 있다.
그 중에서 가장 기본인 부동산 등기부등본은 3가지 종류가 있는데, 건물등기 토지등기 집합건물등기 세가지로 나뉘며 등기부등본을 발급해보면 첫장 맨 윗 부분에 등기부등본의 종류가 적혀있다.
본 글에서는 등기부등본을 보는법 중에서 가장 기초적인 내용인 등기부등본 종류 3가지를 설명하고 건물등기와 토지등기, 그리고 집합건물등기가 무엇인지를 명확하게 이해함을 목적으로 한다.
[등기부등본은 무엇이며, 어떠한 정보가 적혀 있을까?]
등기부등본은 해당 부동산의 권리관계와 현황이 표기되어 있는 문서이다. 2011년부터 등기사항전부증명서라는 이름으로 바뀌었지만, 여전히 등기부등본이라고 부르는 경우가 많다.
1.해당 부동산의 지번, 건물번호, 건물면적등의 정보 (표제부)
2.해당 부동산의 소유권에 대한 권리정보 (갑구)
3.해당 부동산의 소유권 외에 대한 권리정보 (을구)
따라서 등기부등본을 보면, 이 부동산이 면적이 얼마정도 되는지 알 수 있고 과거부터 현재까지 소유권이 어떻게 바뀌어 왔는지를 알 수 있고, 소유권 외에는 어떠한 권리관계가 존재해왔고 현재 남아있는지를 알 수 있다.
[부동산 등기부등본은 토지, 건물, 집합건물 세개로 나뉜다.]
우리나라 부동산 등기제도의 특징이라고 하면 우리나라는 토지와 건물을 각각 독립적인 부동산으로 보고 토지와 건물 등기부등본이 각각 따로 존재한다는 것이다.
우리나라와 일본을 제외하면 대부분의 나라에서는 토지등기만 존재하고, 토지등기 안에 건물의 정보가 있다. 즉, 해외에서는 토지와 건물을 일원화된 부동산으로 본다는 의미다.
토지는 부동산이지만 건물은 언제든지 사라질 수 있는 부속물 정도로 생각하는 경향이 크고, 물론 우리나라도 등기는 이원화되었지만 토지의 가치를 진짜 부동산의 가치로 보는 경향이 크다. 아무튼, 우리나라는 토지등기와 건물등기 2개를 따로 봐야한다.
그러나 여기서 토지등기, 건물등기 외에 토지+건물에 대한 정보를 1개로 나타내는 집합건물등기 라는 다소 생소한 개념이 나오는데, 어떻게 보면 외국의 토지등기(부속건물포함) 이라고 생각해도 좋다.
등기가 구분되는 이유는 건물이라는 것이 크게 2가지로 분류되기 때문인데, 모든 건물은 일반건축물 혹은 집합건축물 2가지로 분류된다.
쉽게 예상되겠지만 일반건물은 토지등기와 건물등기가 따로따로 나오는 건물을 뜻하고, 집합건물은 집합건물등기 1개로 나오는 건물을 뜻한다.
정리하자면, 부동산 등기부등본에는 부동산의 기본정보, 소유권, 소유권 외 권리관계 에 대한 정보가 있으며 건물의 분류에 따라 일반건물(토지등기, 건물등기) 혹은 집합건물(집합건물등기) 로 나오기 때문에, 등기부등본은 토지등기, 건물등기, 집합건물등기 세가지로 나뉜다고 할 수 있다.
[일반건물(토지 따로, 건물따로)이란 무엇인가?]
집합건물이란, 아파트를 떠올리면 쉬운데 밖에서 보면 한 동의 건물이지만 그 안에서는 구조상(혹은 이용상으로) 명확하게 여러 부분으로 독립된 건물을 뜻한다. 이해가 쉽게 아래의 그림을 보자.
땅이 한 필지 있는데, 땅의 소유자가 땅위에다가 빌딩을 세워 올렸고 빌딩 전체를 본인이 소유하기를 희망한다면, 아래의 그림과 같이 될 것이다.
이런 상황에서 일반건축물로 허가 및 신고를 하게 되고 승인이 된다면 건물등기, 토지등기가 각각 떼지고 두개 다 모두 소유권이 이OO씨로 등기가 된다. 아주 쉬운 상황이다.
[집합건물(건물+토지)이란 무엇인가?]
이건 위에서 본 빌딩과는 사례가 다르다. 왜냐하면 커다란 건물을 짓고 나서, 통째로 소유하는게 아니라 구조적으로 건물을 쪼개서 여러명의 사람들에게 팔아야 하는 건물이기 때문이다.
따라서 1층(101호)부터 15층(1501호)의 주인이 달라지게 되므로, 호실별로 소유자가 구분이 되어 있어야 한다. (위에서는 빌딩 전체가 이OO씨 소유였다.)
이렇듯, 하나의 건물처럼 보이지만 내부는 구조적으로 호실별로 구분되어 있어서 각 호실마다 별개의 부동산으로 보고 각각 등기하는 것을 구분등기라고 하며, 이렇게 토지를 공유해서 사용하고 구분등기된 건물을 집합건물 이라고 한다.
이러한 상황에서 만약 건물등기와 토지등기가 따로 따로 나올 경우, 층별로 10세대씩 있다고 하면 토지등기상에 소유자가 150명이나 나타나게 된다. (만약 공동명의자가 있다면 그 이상으로 나오게 된다.)
따라서 대출을 받거나 무슨 행위를 하려고 하면, 150명의 공동소유자에게 허락을 받아야 되는 등 불필요한 행정처리가 굉장히 많아지게 된다.
실질적으로 아파트에 존재하는 토지는 사실상 공유만 하고 있을 뿐이지 니땅, 내땅이라는 개념이 모호해진다. 소유자는 150명이 맞지만 우리 모두의 땅이 되는 것이다.
다만 저 아파트 내에서도 누군가는 59㎡ 아파트에 살고 있고, 누군가는 84㎡ 아파트에 살고 있기 때문에 땅에 대한 지분이 84㎡ 아파트 소유자에게 더 많이 할당된다.(이를 대지권이라 하며 추후에 다시 설명한다.)
(그래서 넓은 평수의 아파트는 좁은 평수의 아파트보다 관리비가 비싸다. 더 많은 대지 지분을 소유하고 있기 때문에, 관리비도 그에 비례하게 배분하는 것이다.)
아무튼, 땅의 소유범위를 정확하게 분할할 수 없기 때문에 토지등기를 개별로 낼 수는 없으나 건물의 소유권은 구분할 수 있기 때문에 이 땅의 일정비율을 가지고 있습니다 정도만 표시하고 집합건물등기 1개로 나타내게 된다.
즉, 집합건물 등기는 개별 호수마다 구분등기(호실별로 구분하여 등기)' 되어 있어야 하며 같은 땅을 공동으로 사용/점유하고 있기 때문에 등기상에 건물부분/대지부분을 같이 기재하여 하나의 등기로 나타낸 것이라고 볼 수 있다.
[일반건물과 집합건물은 눈으로 구분할 수 없다.]
여기까지 읽다 보면, 구조적으로 구분되어 있고 호수가 기재되어 있으면 집합건물이라고 생각하기 쉽다. 하지만 일반건물과 집합건물은 그렇게 육안으로 구분되지 않는다.
쉬운 예시로 원룸(다가구주택)을 들 수 있는데, 방문 앞에 호실을 기재해 놨지만 이는 한 건물에서 건물주가 임의대로 붙여놓은 표지판에 불과하고 다가구주택은 일반건물로 분류된다.
일반건물과 집합건물중 무엇으로 허가를 받을지는 건축주가 선택하기 나름이며 등기부등본을 발급해 봐야지만 일반건물인지 집합건물인지 구분할 수 있다.
실제로 다가구주택의 등기부등본을 열람해 보면, 건물등기와 토지등기가 따로 따로 나오게 되고 원룸으로 활용할 경우에는 한 집에 방이 여러개인 주택이 될 뿐이다.
집합건물에 대한 개념이 이해가 되어야, 등기부등본을 열람 또는 발급했을 때 분석의 시작부터 이해할 수 있다. 아파트를 사려는 사람은 당연히 집합건물 등기가 나올것이고, 단독주택을 사는 사람은 토지등기/건물등기를 각각 뽑아서 봐야 한다.
만약 아파트를 보기 위해 등기부등본을 뗐는데, 토지등기가 나온다면 이는 한번 더 확인해야 되는 상황이 되는 것이다.(아파트가 토지등기가 나온다면 별도등기 있음. 등으로 기재되며 이는 나중에 다시 얘기하도록 하겠다.)
[알아두면 좋은 부동산의 용도별 일반건물 / 집합건물 등기 예시]
1. 집합건물로 분류되는 주택의 종류 (집합건물등기 로 나타남)
주택 중에서 집합건물로 분류되는 주택의 경우에는, 지어서 여러명에게 분양하기 위한 목적인 경우가 많다. 대표적으로 아파트, 연립주택빌라, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합아파트가 있다.
1.1 아파트
: 주택으로 사용되는 층수가 5개층 이상인 공동주택
아파트는 사실 빌라가 층수가 높으면 아파트일 뿐 빌라나 아파트 모두 공동주택의 종류 중 하나다.
1.2 연립주택빌라
: 주택으로 사용되는 층수가 4개층 이하인 공동주택이면서 (지하주차장을 제외한) 연면적이 660㎡ 초과 일 때
1.3 다세대주택
: 주택으로 사용되는 층수가 4개층 이하인 공동주택이면서 (지하주차장을 제외한) 연면적이 660㎡ 이하 일 때
사실 우리가 일상에서 흔히 빌라라고 부르는 건물들은, 다세대주택인 경우가 많으며 면적이 넓으면 연립주택빌라로 분류된다.
1.4 도시형 생활주택
: 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 공동주택
아파트와 비슷한 단지형 주택이지만 노인복지시설과 어린이놀이터 등의 규제가 없다는 점에서 차이가 있다.
1.5 주상복합 아파트
: 주거용과 상업용 시설을 겸용하는 주상복합건물, 보통 저층부는 상가가 자리잡고 있고 고층부는 아파트로 구성되어 있다.
종류가 굉장히 다양해 보이지만 사실상 아파트/다세대주택/연립주택 은 층수와 면적에 따라 달라지기만 할 뿐 그냥 공동주택의 한 종류이다.
2. 일반건물로 분류되는 주택의 종류 (토지등기, 건물등기가 별도로 나타남)
2.1 단독주택
: 공부 상 단독주택으로 공동주택과 반대되는 개념으로 한 건물에 한 세대만 살고 있는 주택.
2.2 다가구주택
: 단독주택 중에서, 층수가 3개층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택.
보통 대학가에 위치한 '원룸' 들은 대부분 등기상 다가구주택인 경우가 많다.
2.3 다중주택
: 다가구주택 중에서 면적의 합계가 330㎡ 이하이고, 방 안에 취사시설을 설치하지 않은 주택.
얼핏 보면 고시원을 생각할 수 있으나 고시원은 등기상으로 주택이 아니라 근린생활시설로 차이가 난다.
단독주택 다가구주택 다중주택 모두 면적에 따라서 등기가 달라질 뿐 크게 봤을 때 모두가 그냥 단독주택임을 알 수 있다. 주택 중에서 일반건물로 분류되는 주택은 단독주택류 뿐이다.
3. 집합건물로 분류되는 주택이 아닌 부동산의 종류 (집합건물등기 로 나타남)
3.1 오피스텔
: 우리가 알고 있는 오피스텔이다. 오피스텔은 주거용/사무용이 등기상으로 구분되는게 아니라 실제 사용여부에 따라 달라진다. 등기부등본에 용도가 나타나 있다고 하는 말들은 순전히 다 거짓이다.
3.2 지식산업센터(아파트형공장)
: 아파트형공장으로도 불리는 지식산업센터는, 3층이상의 건축물로 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 다층형 건축물을 뜻한다.
3.3 레지던스, 생활숙박시설, 집합상가(구분상가) 등 분양을 하는 비주택 건물
: 구분등기된 숙박시설로 레지던스, 생활숙박시설 등이 있으며 주의할 점은 호텔은 집합건물이 아니라 일반건물이다.
상가중에서 동대문 밀리오레처럼 같이 벽은 없지만 대충 천막이나 펜스로 경계를 구분한 상가들이 있다. 이 역시도 과거에는 구분등기가 아니었으나, 경계가 명확하고 표지를 통해 호수 구분을 할 수 있다면 구분등기하여 집합건물이 될 수도 있다.
4. 일반건물로 분류되는 주택외 부동산의 종류 (토지등기, 건물등기가 별도로 나타남)
창고, 주유소 등의 상업시설들은 보통 일반건물로 분류되며, 위 동대문 밀리오레 사례에서 볼 수 있듯이 등기부등본을 떼보지 않고 육안으로는 일반건물인지 집합건물인지 명확하게 알 수는 없다.
[등기부등본의 종류를 구분해 내는 것은, 등기부등본을 보는 가장 기초적인 첫단계다.]
과거에 호텔분양사기가 많았다. 호텔을 크게 짓고서, 호텔이 완공되면 호텔 1개 호실을 주겠다고 하고 소유권과 이 호실에서 나오는 수익은 전부 투자자의 것라고 홍보를 했었다.
그러나 위에서 말했듯이 호텔은 구분등기가 되지 않는 일반건물이다. 구분등기가 되어야만 독립적인 재산의 소유권이 가능하다. 그리고 그때 그 호텔은 완공된 이후에도 분양을 계속했으나, 등기부등본을 발급해보면 일반건물로 발급되었었다. (건물등기와 토지등기 2개가 발급되었다.)
그러니 사실상 구분등기가 되지 않아서 공동소유자(지분등기)가 되지 않는 이상 소유권을 주장할 방법이 없음에도, 투자자들을 기망하여 마치 "101호실은 당신겁니다." 라는 영수증까지 발행해 줬다.
101호실이 완전히 내 것이 되려면, 101호라는 독립된 공간이 구분등기가 되어 있어야 하고 101호에 대해서 집합건물등기가 발급이 되어야 한다.
만약 투자자가 집합건물과 일반건물의 차이와, 집합건물등기가 무엇인지 알았더라면 등기부등본을 발급하여 일반건물로 나올 때 101호가 온전히 내 소유라는걸 대체 어떻게 알지? 하는 의문을 가졌을 것이다.
집합건물등기란 동일한 땅 위에 존재하는 건물 중에서 구분등기가 되어 호실별로 독립된 소유권이 나타나는 등기라는 것을 꼭 기억하자. 일반건물과 집합건물의 차이, 그리고 구분등기와 집합건물등기의 개념은 부동산을 이해하는데 가장 기초적인 개념이니 꼭 숙지하도록 하자.